①
如果說碧桂園是高周轉(zhuǎn)起家，中梁自評(píng)為高低配起家，這個(gè)應(yīng)該算碧桂園的一個(gè)疏漏了。關(guān)于高低配先解釋一下：規(guī)劃條件不限低或在限低的范圍內(nèi)，盡量做出高售價(jià)的密度低產(chǎn)品，從而使貨值盡可能大化，但缺點(diǎn)是低密產(chǎn)品去化慢，前幾年市場(chǎng)好時(shí)這個(gè)缺點(diǎn)被遮蓋，所以都變成了真金白銀，現(xiàn)在做此產(chǎn)品須著重關(guān)注去化問題，下行市場(chǎng)謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎！一塊50畝的土地容積率是3.0的情況下，可售面積為10萬平方（實(shí)際因有配套稍不到這個(gè)數(shù)，暫按這個(gè)整數(shù)計(jì)），全建高層如果售價(jià)一萬元，總貨值為10億；如果在30畝里建9萬方高層，另20畝建1萬方別墅，別墅售價(jià)按1.5萬元每平方計(jì)，總貨值就是10.5億。建筑成本基本接近，多出了0.5億毛利潤(rùn)。當(dāng)然這里面還有一個(gè)建筑密度與日照等規(guī)劃均需滿足。低配部分可以做排屋，迭墅、洋房，溢價(jià)程度會(huì)降低，但去化會(huì)稍好。目前因市場(chǎng)下行，中梁的產(chǎn)品高低配還是盛行，考慮去化，低配部分的比例大大降低了，很多在售項(xiàng)目現(xiàn)在因去化問題很難過。
確定產(chǎn)品的定位與設(shè)計(jì)要考慮的問個(gè)選擇題：
這個(gè)問題不能交給設(shè)計(jì)院咨詢?nèi)ネ瓿?，因?yàn)楦叩团涫窃O(shè)計(jì)的死敵！你問他他肯定找各種理由告訴你不要做高低配，因?yàn)樵O(shè)計(jì)會(huì)復(fù)雜很多！雖貨值與利潤(rùn)盡可能大化了但要考慮去化與政策的影響。有的城市是限制高低配的別墅，實(shí)施前可去規(guī)劃與當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院咨詢有無此方面的政策限制。如果不做高低配，住宅就相對(duì)簡(jiǎn)單了，純高層滿足規(guī)劃條件，盡量面向自然或人工景觀等要求即可。一要不要做lim高低配，高層部分能做34層的不做33層，因日照原因肯定在地塊的北面（也可延伸至東面或西面）在符合日照要求下滿布高層，并在其中挑選部分方便施工的樓棟作為首開區(qū)（盡量不要在首開區(qū)內(nèi)布置人防，影響首開時(shí)間）留盡量多的地塊布置密度低產(chǎn)品。二做能夠被市場(chǎng)接受，去化能滿足公司要求的高低配，這個(gè)比例要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查來決定。實(shí)際上中梁在強(qiáng)排時(shí)，也是要求上述三種方案全部都排布，再討論采用哪種方案。然后是低配部分的選型了，主要有別墅、排屋、迭墅、洋房可供先擇（小高層因溢價(jià)有限不計(jì)入低配，如當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)小高層溢價(jià)明顯也可考慮）。越高階去化越慢，太高階的產(chǎn)品與高層區(qū)，宜適當(dāng)做隔離。戶配建議由營(yíng)銷條線提出，公司討論決定。各城市分剛需與改善需求等因素，戶配會(huì)不一樣，著重需關(guān)注一個(gè)因素是二胎放開后，三代同堂，對(duì)四房的需求相對(duì)前幾年會(huì)更高了。關(guān)于戶型，這個(gè)涉及客戶使用方便，是很重要的客戶敏感點(diǎn)。個(gè)人認(rèn)為由于前幾年的房產(chǎn)高速發(fā)展，市場(chǎng)不愁賣，整體的戶型設(shè)計(jì)有很大的提升空間，當(dāng)然也包括中梁。大的房企設(shè)有專職的戶型研究。短時(shí)間超越他們，有效的方法還是抄越。選成熟房企的成熟戶型，修改后實(shí)施。市場(chǎng)做得好點(diǎn)的有萬科、中海、龍湖。不要太迷信大房企，這些大公司產(chǎn)品在選擇他們好的戶型上很關(guān)鍵，因?yàn)樗麄冇械膽粜鸵埠軤€。特別指出一家叫綠C的原來戶型一直很好，在柳州他們?cè)谖譅柆敶黉N，去看了一下，二開間的做了一百九十平的四房，為遷就立面的漂亮，三個(gè)衛(wèi)生間二個(gè)是暗衛(wèi)，沒有動(dòng)靜與干濕分離概念。真不知綠C是看不起中西部隨意應(yīng)付還是確實(shí)被收購(gòu)后整體水平呈跳樓式下跌？遷就立面也不能犧牲功能啊！難怪要長(zhǎng)期促銷！戶型不建議太多，簡(jiǎn)單成熟的，如項(xiàng)目較大，產(chǎn)品多復(fù)制，戶型簡(jiǎn)單后可考慮采用鋁模與爬架施工，整體品質(zhì)有保障。三設(shè)計(jì)在其它方面主要應(yīng)注意的問題：1、頂層去化較難，建議對(duì)頂層優(yōu)化處理：標(biāo)準(zhǔn)層是小戶型的，頂層做躍層（復(fù)式）留出較大的露臺(tái)，這樣實(shí)際也可理解把原來公共屋面的面積變成了客戶的戶內(nèi)露臺(tái)區(qū)域，無增加成本刺激了銷售甚至還能有溢價(jià)；標(biāo)準(zhǔn)層是大戶型的，適當(dāng)減少一個(gè)左右房間為大露臺(tái)。這其中要注意對(duì)頂層戶型做精細(xì)化設(shè)計(jì)，戶內(nèi)的墻柱因是頂層承載力減少，可適當(dāng)把截面變小以適應(yīng)戶型深化設(shè)計(jì)。2、因車位、人防與高層建筑基礎(chǔ)埋深的需要，一般工程都建地下室，但地下室的投資是不合算的。所以盡量少建，為此在概念與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書中要對(duì)單車位面積作規(guī)定，逼著設(shè)計(jì)院建盡可能小的地下車庫(kù)以節(jié)省投資，單車位指標(biāo)住宅宜為35平方米（34-36）左右（計(jì)算時(shí)除可扣除地下室計(jì)了容的商業(yè)、貯藏室面積外，不得扣除含主樓地下室等面積）。并且地下室層高也應(yīng)限制為3.4-3.6米，人防區(qū)增加0.1米。此條在中梁嚴(yán)格執(zhí)行。3、地下室底板不做建筑找坡，因?yàn)檎移聦映杀靖撸ㄒ蝗f平方地庫(kù)，平均厚度5公分的找坡層，砼方量就為500立方，增加成本三十余萬元），在設(shè)計(jì)任務(wù)書中給設(shè)計(jì)二種選擇：一根據(jù)場(chǎng)地，地下室頂、底板做結(jié)構(gòu)找坡（因標(biāo)高計(jì)算復(fù)雜，設(shè)計(jì)單位一般不主動(dòng)設(shè)計(jì)為結(jié)構(gòu)找坡，看地塊情況我方可主動(dòng)要求），二在車道入口處做比較干凈的排水措施，地下室大面做平，入口的進(jìn)水處理好后，大面積積水的概率并不高，有少量積水物業(yè)人員手工清理即可。重要的輔助防水措施：為了防止暴雨大量進(jìn)水車庫(kù)，室外施工時(shí)車道口在地面入口的位置做斜坡?lián)跛?，?gòu)造為進(jìn)車道坡道先走一10-15公分高的上坡檻，再下坡道，暴雨時(shí)地表的水不會(huì)大量進(jìn)入車庫(kù)內(nèi)，實(shí)踐效果良好。2004年在浙江三建施工的綠城春江花月項(xiàng)目中，有一幢房了屋面支模架有塌陷，導(dǎo)致屋面結(jié)構(gòu)漏水，按設(shè)計(jì)要求，綠城指定的是拉登家族“卡萊爾”三元乙丙卷材，效果較差，返修時(shí)打開防水層，找平、找坡層里全是水，維修很麻煩。為這個(gè)防水的問題關(guān)于防水材料與工藝思考了很長(zhǎng)時(shí)間。后來除中梁外所有我做的工程全部采用一種比較新穎的工藝，即使在湖南保密局（專用通信局）辦公樓我短時(shí)間接手的工程中，屋面滲漏得頂棚象蜘蛛網(wǎng)、漏成篩子，甲方官框大得嚇人，動(dòng)不動(dòng)停工不要做了。先做好設(shè)計(jì)的工作，同意不出聯(lián)系單由我去操作，甲方那我承諾不成功不領(lǐng)工資了為條件成功實(shí)施此工藝。05年開始這個(gè)防水理念剛形成時(shí)，市場(chǎng)還沒有成熟的產(chǎn)品支持。06年在參建太和廣場(chǎng)時(shí)，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在杭州還算稍有名，一大堆防水公司送了書面材料，從半尺厚的材料中挑出了一家叫“卓寶”的自粘性防水卷材，就它了（后了解卓寶是初家自粘性防水卷材生產(chǎn)商）。馬上聯(lián)系經(jīng)銷商，評(píng)標(biāo)時(shí)打敗了包括金湯防水等一批一線品牌防水商。后來發(fā)現(xiàn)新工藝其實(shí)學(xué)術(shù)上是有支持的，評(píng)價(jià)也很好，更加堅(jiān)定的實(shí)施的決心，這就是稱為“皮膚式防水”的理論。有點(diǎn)容易與“倒置式”防水混淆，但根本不是一回事，“倒置式”防水只是防水層與保溫層的正反關(guān)系來定義的，而“皮膚式防水”要求防水層須與結(jié)構(gòu)層粘結(jié)形成互補(bǔ)效果，中間找平層都不能有，達(dá)到一加一大于二的效果，更好的倒置，相反保證較佳效果的同時(shí)成本也做到了極致。永遠(yuǎn)的一遍搞定防水。理論的原理是砼有很好的自防水性能，但因?yàn)楣に嚺c商品砼易開裂的特點(diǎn)一般還是難滿足工程的需要，所以需要做防水層。防水層的設(shè)置應(yīng)與砼自防水互補(bǔ)，緊密結(jié)合，并且具有一定的強(qiáng)度，這樣形成互補(bǔ)后的防水成品如要滲水，理論需要防水層與砼層缺陷在同一位置才會(huì)產(chǎn)生滲水，而且我選用的防水材料有自愈合性能，缺陷都很難產(chǎn)生又怎么會(huì)有在同一位置的機(jī)率呢？傳統(tǒng)方法分開設(shè)置，沒有互補(bǔ)作用，整個(gè)屋面只要有一個(gè)施工缺陷或損傷（現(xiàn)有的國(guó)內(nèi)施工條件無法做到一個(gè)缺陷沒有，就算做到了上層施工時(shí)施工人員也易產(chǎn)生損傷防水層）導(dǎo)致雨水只進(jìn)不出并擴(kuò)散從而使整個(gè)屋面防水失敗。理論閉合了才有05年后的所有頂板與屋面工程防水全部成功的底氣。但為什么這么好的“皮膚式”防水理念做法沒有得到國(guó)家大力推廣呢？因?yàn)槔碚撋嫌卸€(gè)容易被磚家質(zhì)疑的小缺陷（其實(shí)都無障，不用擔(dān)心會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)）。一是屋面如采用此理念，防水層緊貼結(jié)構(gòu)層，那屋面不就成了一個(gè)大水池？屋頂頂個(gè)大水池，磚家很不踏實(shí)；二是保溫層在防水層之上，保溫層進(jìn)水后，對(duì)保溫效果理論上肯定有影響（倒置式屋面規(guī)范JGJ230-2010，第525條增加保溫層25%厚度已完善閉合）。實(shí)際情況是屋面就是一個(gè)大水池了，但踏實(shí)得很，防水層緊密結(jié)合砼結(jié)構(gòu)層，受到了更好的保護(hù)，更不容易破壞與竄水；保溫效果理論上是有損失，但不影響使用。當(dāng)然回復(fù)磚家另外找理論的理由就行了：不是還有剛性層嗎（實(shí)際剛性層是不能防住水的）？那也是防水層??！剛性防水層防住了水不存在屋頂是水池的情況，底下的防水是防萬一的少量水末尾的一道防線！沒有成水池與影響保溫的后果等等。如用此理論，效果我可以立軍令狀。還不踏實(shí)嗎？每次實(shí)施此方案都要說服設(shè)計(jì)與公司領(lǐng)導(dǎo)，主要也是圍繞上面幾點(diǎn)展開。關(guān)于“皮膚式”防水理念材料的選擇：推薦三種材料：一是上述所說的自粘性防水卷材，卓寶公司在SBS基礎(chǔ)上解決了瀝青材料的親水泥性，能夠在砼基層上用水泥漿濕貼牢固，并可在雨后施工，現(xiàn)有一大批公司仿制成功，如中梁集采“科順”自粘性卷材的單價(jià)主材已能控制在20元每平內(nèi)，但屬于初代產(chǎn)品，粘貼性能稍顯不足；另廣西一家叫“金雨傘”的公司解決了高分子卷材的親水泥性，并研發(fā)了一批細(xì)部處理（如與PVC管、金屬管收頭處理）配套產(chǎn)品，粘結(jié)性能更好；因房產(chǎn)企業(yè)須考慮成本，新的好產(chǎn)品如果價(jià)格高并不是理想的產(chǎn)品，另一種是傳統(tǒng)的SBS，采用熱鋪（油膏高溫熔化后滿鋪在砼結(jié)構(gòu)層上迅速鋪貼SBS，須熱鋪，傳鋪已試驗(yàn)過不能采用）也能取得好的粘貼效果。無論哪種材料，屋面女兒墻的返邊在幾年后因所處環(huán)境較差還是會(huì)脫落，可采用中梁案例庫(kù)中在女兒墻防水翻邊外加做磚砌體保護(hù)方法解決（注意不要形成可踏面），但會(huì)稍增加成本。JS防水涂料也符合此理念，經(jīng)試驗(yàn)防水效果不好（每加刷一遍都能改善漏水現(xiàn)象，就是不能杜絕，可用于除熱鋪SBS卷材外，施工前的局部修補(bǔ)，因熱油對(duì)JS防水涂料有損傷），不建議采用。“皮膚式”防水理念應(yīng)用在屋面上：商業(yè)屋面建議出圖前修改成采用結(jié)構(gòu)找坡（節(jié)省了建筑找坡的成本，需注意裙房屋面結(jié)構(gòu)的高點(diǎn)與主樓上一層樓面的關(guān)系是不是影響到主樓上一層的使用），屋面層只在結(jié)構(gòu)層上做防水層、保溫兼隔離兼保護(hù)層（一般就是擠塑板）、剛性層三層即可。住宅屋頂不適合結(jié)構(gòu)找坡，在剛性層下增加一層找坡層四層即可。一般設(shè)計(jì)套圖集屋頂?shù)淖龇〞?huì)多出二道找平層等在七層左右，此法成本節(jié)約明顯。工藝上也應(yīng)加強(qiáng)，屋面在防水施工前做滲水試驗(yàn)，所有洞口翻邊一次施工到位，所有滲水點(diǎn)全部修補(bǔ)完成，再采用此理論施工防水層，屋面防水完全能萬無一失。如果不是初次出施工圖就按此理論出圖，設(shè)計(jì)單位很難在后續(xù)施工中單獨(dú)出變更單修改（因?yàn)樗]有違反設(shè)計(jì)規(guī)定）應(yīng)在圖紙會(huì)審時(shí)加進(jìn)去安排搭便車修改，惡劣情況由建設(shè)單位出聯(lián)系單修改。當(dāng)然能進(jìn)入設(shè)計(jì)任務(wù)書初次出圖就完成（以下同）。“皮膚式”防水理念應(yīng)用在地下室頂板上：結(jié)構(gòu)面上直接做防水層，再做4-5公分的剛性保護(hù)層即可，取消濾水層與土工布隔離層，那二層沒有用，濾水層在土方堆上來后壓成塑料薄片。防水效果好，頂板上有必要濾水嗎？剛性層之上按景觀設(shè)計(jì)完成即可。“皮膚式”防水理念應(yīng)用在地下室側(cè)板上：側(cè)板直接做防水層，粘擠塑板保護(hù)后回土即可。有的設(shè)計(jì)不是用擠塑板、而是用磚墻保護(hù)，當(dāng)然效果更好，但施工速度慢，成本太高，不建議采用。理論上分析：地下室埋深較深時(shí)，回土肯定有下沉，防水層外如果隔離兼保護(hù)層做得不到位，會(huì)有一個(gè)將防水層整體下拉的力，對(duì)防水粘貼效果是很不利的，粘貼效果不好是影響到防水效果的；還有就是回填土中石塊對(duì)防水層的沖擊破壞，所以加砌磚塊保護(hù)其實(shí)是有效果的，但如上提到因工期與成本的原因還是不建議采用，至少一層地下室時(shí)堅(jiān)決不采用（因?yàn)橐粚拥叵率彝练较鲁亮渴强煽氐模瑪D塑板完全能滿足要求）。設(shè)計(jì)不會(huì)考慮成本，它設(shè)計(jì)成磚砌體也不能說他錯(cuò)，這個(gè)要建設(shè)方主動(dòng)提出。“皮膚式”防水理念應(yīng)用在地下室底板上：很失望，傳統(tǒng)采用的作法結(jié)論是不可行的。地下室底板如做防水，因后續(xù)有底板鋼筋的施工，須加做保護(hù)層，而加做保護(hù)層后與此理論的防水緊貼結(jié)構(gòu)層職業(yè)上稱為防止“竄水“理論是相矛盾的，分開不能保證效果，所以不可行。地下室底板建議做法是，取消防水層（規(guī)范并沒強(qiáng)制要求做，但設(shè)計(jì)一般對(duì)成本不敏感，抱著做總比不做效果好的認(rèn)識(shí)，一般都會(huì)設(shè)計(jì)防水層）。地下室底板砼澆搗時(shí)，基層堅(jiān)硬，砼密實(shí)度更容易保證。施工中加強(qiáng)對(duì)砼原材料的管控，施工完成后，在找平找坡層施工前加強(qiáng)對(duì)地下室地板觀察，有小量滲水采用注漿處理即可。加做了防水層，底板構(gòu)造復(fù)雜，梁、承臺(tái)邊等部位是沒法做到全封閉的，找平層中還是會(huì)進(jìn)水，防水層形同虛設(shè)。操作中應(yīng)注意在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確，初次施工圖下發(fā)就采用，如后期取消，總包單位沒掙到這個(gè)防水的錢，會(huì)賴是由于建設(shè)方降低防水標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致的防水應(yīng)由建設(shè)方負(fù)責(zé)。在中梁工作期間，與第三方工程評(píng)估單位交流過此事（他們對(duì)市場(chǎng)中各種房企的工程做法了解較多），居然有萬科所有工程底板均取消了防水，應(yīng)該集團(tuán)有人掌握了此理論并付諸實(shí)施。中梁全部工程均沒有取消。工程實(shí)踐中，太和廣場(chǎng)處于錢塘江邊，二層地下室也沒有做底板防水。不過對(duì)工程管控要求更嚴(yán)格。一直認(rèn)為工程人應(yīng)在這方面加強(qiáng)，也就是所謂的向工匠精神靠籠，而不是現(xiàn)在碧桂園等只把工程人當(dāng)高周轉(zhuǎn)的機(jī)器。
如果工程等級(jí)高，工程的品質(zhì)要求，不接受底板防水冒風(fēng)險(xiǎn)。有沒有簡(jiǎn)單有效的辦法呢？根據(jù)以上的皮膚式防水理論，如果把防水屋在墊層上反貼，讓防水層也基礎(chǔ)底板粘結(jié)牢固不就符合”皮膚式“防水理論了。有這個(gè)想法的就證明已接受這個(gè)理論了。不錯(cuò)！有防水廠家也在這樣想并推出了針對(duì)地下室底板的”預(yù)鋪反貼“防水理論（也有稱“空鋪反粘”）。顧名思義，”預(yù)鋪“是針對(duì)其它防水在結(jié)構(gòu)層完成后施工，結(jié)構(gòu)層未施工先鋪貼防水層即為預(yù)鋪；”反粘“即針對(duì)傳統(tǒng)防水層粘結(jié)構(gòu)層，先鋪防水層再施工砼底板。”預(yù)鋪反粘“就是在砼墊層上施工自粘性的防水層，粘結(jié)面朝向底板面”也就是上面“，低板砼完成后與防水層形成整體。有廠家推出了針對(duì)性的防水卷材近些有比較大量的實(shí)施，但本人未曾經(jīng)歷。操作中注意成品保護(hù)，因?yàn)樯蠈拥匿摻钍┕と菀讚p傷防水層，特別是焊接，砼施工前作一次修補(bǔ)。因新些研發(fā)的自粘性高分子卷材有自愈合功能，而且理論上要防水與底板滲水缺陷在同一部位才會(huì)導(dǎo)致滲水，所以即使少量破損也不會(huì)影響到防水效果的。因未有實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，但理論已完善了實(shí)施肯定能收到不錯(cuò)的效果。
房產(chǎn)發(fā)展火爆的時(shí)期，因?yàn)楦呃麧?rùn)房產(chǎn)不重視成本，但隨著房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟，利潤(rùn)降至合理區(qū)間，稅收政策的完善，成本也變得越來越重要。成本節(jié)省的錢都是實(shí)實(shí)在在的錢，而房子溢價(jià)漲上去的錢是有稅收調(diào)控的，粗略估計(jì)成本節(jié)省一元錢，靠漲價(jià)要漲1.5元才能相當(dāng)，這也是成本管控重要的一個(gè)原因。
中梁產(chǎn)品是主要以住宅為主，由于高周轉(zhuǎn)的原因，施工圖未出圖就須開工，正常的招投標(biāo)所需要的重要資料施工圖無法提供。由于住宅的相對(duì)一致性，一般采用“模擬招標(biāo)”的形式處理。
方法是以相似項(xiàng)目的工程量為基準(zhǔn)，開發(fā)商模擬提供項(xiàng)目的工程量清單，由投標(biāo)單位報(bào)價(jià)，評(píng)標(biāo)出中標(biāo)單位后盡早開工建設(shè)。招標(biāo)文件以及總包合同模板控股經(jīng)多次完善，對(duì)于通用的條款已相當(dāng)完備，但需根據(jù)項(xiàng)目個(gè)性特征完善條款（有的項(xiàng)目基本沒有做這個(gè)工作）。待施工圖出圖后在約定時(shí)間（一般半年內(nèi)）做一項(xiàng)叫“施工圖轉(zhuǎn)固的工作”，主要就是把工程量重新復(fù)核準(zhǔn)確，單價(jià)按總包單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)。
采用這個(gè)方法是不是有漏洞呢？個(gè)人覺得做為住宅這種成熟產(chǎn)品，完善好的模擬招標(biāo)是成熟的，暫時(shí)也找不到比這個(gè)更好的辦法。這其中提一下有個(gè)“不平衡報(bào)價(jià)”要注意堵住漏洞。那就是被投標(biāo)單位在總價(jià)不變的前提下，估到了哪些項(xiàng)目在轉(zhuǎn)固后會(huì)工程量會(huì)減少或取消，單價(jià)報(bào)很低；哪些項(xiàng)目估計(jì)然后會(huì)增加工程量，單價(jià)報(bào)很高。這樣就會(huì)造成轉(zhuǎn)固后的總價(jià)偏高，只要一出變更單，減少的項(xiàng)目減下的金額卻很少，增加的項(xiàng)目卻相反金額增加很快。盡量在主要項(xiàng)目上做得準(zhǔn)確，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)做好調(diào)查，了解交付標(biāo)準(zhǔn)里很有可能取消的項(xiàng)目被施工單位報(bào)很低的價(jià)格，可選擇直接規(guī)定主要項(xiàng)目的報(bào)價(jià)范圍，減少投標(biāo)單位找到漏洞。
另外提一點(diǎn)，有的施工單位與開發(fā)商關(guān)系好，可不可以采戰(zhàn)略合作方式直接指定總包，不就省了上面這個(gè)棘手的招標(biāo)事項(xiàng)了！答案是千萬不能這樣做！因?yàn)殚_發(fā)公司與總包單位還是代表二個(gè)不同的利益體，總包單位在進(jìn)場(chǎng)之前都表現(xiàn)得很乖巧，什么條件都好談，只要完成進(jìn)場(chǎng)知道你趕他不走后，就變得斤斤計(jì)較了，這種情況會(huì)變得對(duì)開發(fā)公司較為不利。中梁二手地合作中，明令禁止未開工項(xiàng)目合作方指定總包單位，否則終止合作，這樣會(huì)給成本控制帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重可導(dǎo)致虧損。
中梁工程成本之”2-8項(xiàng)“與目標(biāo)成本
中梁的工程成本組成為土地成本（含大市政配套費(fèi)），工程成本，三費(fèi)一稅（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、稅金）。
其中屬于工程成本的稱為2-8項(xiàng)（一項(xiàng)是土地成本），分別是開發(fā)前期、主體建筑工程、主體安裝工程、小區(qū)管網(wǎng)道路、園林綠化、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)。
中梁把地下室費(fèi)用歸入了“配套設(shè)施費(fèi)”。柳州項(xiàng)目預(yù)備會(huì)中規(guī)劃建面單方成本為2422元每平方（含以上七種費(fèi)用），這個(gè)單價(jià)就是目標(biāo)成本，要求區(qū)域集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)與區(qū)域公司董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)，如超出部分要全額扣罰成就共享。
成本管控靠成本單條線其實(shí)也難有大的成本節(jié)省，這其中還是在運(yùn)營(yíng)的角度討論策劃幾點(diǎn)成本節(jié)省方案：
一、新進(jìn)城市的交付標(biāo)準(zhǔn)摸排與確定策劃
經(jīng)?？梢钥吹接袠潜P，比如長(zhǎng)沙的郡原美村，懷化的宏宇新城，看一下就知道是江浙開發(fā)商開發(fā)的，因?yàn)槿堪唇愕慕桓稑?biāo)準(zhǔn)來做的，衛(wèi)生間頂棚批白與墻面交接處下延十公分，墻面粉刷批白后嚴(yán)格按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做出水泥踢腳線，很規(guī)整；樓地面找平采用的是拉毛面；戶內(nèi)水電全部到位……。他們到項(xiàng)目完成也沒有發(fā)現(xiàn)原來當(dāng)?shù)亻_發(fā)商頂、墻面是可以不做膩?zhàn)拥模ㄗ隽艘驗(yàn)樘投擞绊懣蛻舻膲γ婺佔(zhàn)邮┕?，客戶要鏟除掉），樓地面是可以不做找平的（做了反倒增加了空鼓概率與減少了凈高）…。有的大盤浪費(fèi)的是千萬。
新進(jìn)入城市要分戶內(nèi)與公區(qū)部分，詳細(xì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)研考察，對(duì)于客戶敏感點(diǎn)，比如門、窗的檔次，回家通道建議提高標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于非客戶敏感點(diǎn)就是成本節(jié)省的范圍了，當(dāng)然為保險(xiǎn)起見對(duì)市場(chǎng)考察的目的就是看有沒有其它開發(fā)商在做，其它的都在做，我們?cè)賹懙戒N售合同里，再與質(zhì)監(jiān)負(fù)責(zé)驗(yàn)收的能巧炒的以“請(qǐng)教”形式確認(rèn)后，基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，而節(jié)省的成本卻是百萬甚至千萬。
如柳州項(xiàng)目拿地后運(yùn)營(yíng)即組織事業(yè)部、營(yíng)銷、成本對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)考察，確定戶內(nèi)只做強(qiáng)弱電箱、可視對(duì)講與一個(gè)水源點(diǎn)；居然戶內(nèi)預(yù)埋都不用（很奇怪頂棚燈怎么安裝吧？由客戶頂棚上開一小槽走一護(hù)套線做頂棚燈源，并得到市場(chǎng)認(rèn)可，其實(shí)按設(shè)計(jì)做了預(yù)埋利用率挺低的）；樓地面找平層當(dāng)然也是沒有；廚房門二側(cè)的砌體在概念方案時(shí)就提出取消了；所有頂棚膩?zhàn)尤∠?。地下室部分主要有砼面不粉刷直接采用膩?zhàn)优?；地下室頂棚考?ldquo;華潤(rùn)凱旋城”后決定結(jié)構(gòu)面不作任何處理交付等。成本節(jié)省效果明顯。
二、外門窗節(jié)省成本策劃
工程施工藍(lán)圖中都標(biāo)有門窗尺寸，但其實(shí)為洞口尺寸。
實(shí)際門窗下單尺寸考慮門窗框與洞口邊須留隙、門窗邊上下要垂直、窗臺(tái)及粉刷厚度等要求，實(shí)際門窗下單尺寸比洞口尺寸長(zhǎng)與寬分別要小約5公分（外墻為面磚的工程更多）。
一般工程施工圖是結(jié)算的依據(jù)，如果在招投標(biāo)中沒有針對(duì)性策劃條款，實(shí)施中沒有保存資料證據(jù)，加上施工單位在實(shí)施中有意不提供對(duì)他結(jié)算不利的資料或者按洞口尺寸上報(bào)開發(fā)商，邊縫的打膠也是他們?cè)趫?zhí)行等等，末尾的結(jié)算基本是按洞口尺寸結(jié)算，總價(jià)相差多少呢？按平均三室二廳一廚一衛(wèi)戶型計(jì)算，，每戶平均有八個(gè)窗戶（公共部位的窗戶每戶攤?cè)胍粋€(gè)），每個(gè)門窗平均周長(zhǎng)按七米計(jì)，與洞口尺寸的間隙保守按2.5厘米計(jì)，每戶0.175*8=1.4平方米，每個(gè)門窗約節(jié)省面積為0.175平方米，門窗按500元每平方單價(jià)計(jì)，每戶節(jié)省700元。一千戶的中型樓盤節(jié)省造價(jià)約為70萬元。
采取策劃方案：門窗招投標(biāo)與施工合同中，明確約定關(guān)于門窗結(jié)算尺寸是按洞口尺寸長(zhǎng)寬各扣5公分執(zhí)行。如有特殊情況請(qǐng)施工單位提供經(jīng)監(jiān)理與甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師確認(rèn)的門窗下料單、分格圖并經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核尺寸后才能調(diào)整結(jié)算。
門窗在滿足強(qiáng)度、剛度的要求下盡量選用小截面尺寸型號(hào)。
三、砌體成本節(jié)省策劃
目前市場(chǎng)上的填充墻砌體材料長(zhǎng)度盡寸主要是190（加氣砼可根據(jù)要求加工成標(biāo)準(zhǔn)的200，其它的標(biāo)準(zhǔn)磚、空心磚、水泥磚等一般都是190），而建筑圖上標(biāo)示墻體厚度全部是200。如果按此情況結(jié)算時(shí)肯定要按200結(jié)算給總包單位，相差一公分只能算正常偏差，而且梁柱是200的，總包說相差的這一公分通過粉刷層補(bǔ)上了，我方是無法扣這一公分的。但如果要求設(shè)計(jì)在出圖前把建筑圖上的墻體厚度全標(biāo)示成190，實(shí)際做也是190，總包是沒有任何道理來要求按200墻體厚度結(jié)算。粉刷的增厚定額有規(guī)定是不能調(diào)整價(jià)格的。不要小看這一公分厚度，是砌體造價(jià)的5%，砌體是大項(xiàng)，一般項(xiàng)目的砌體工程都超千萬，這一公分的價(jià)差就是大幾十萬至百萬。據(jù)了解規(guī)范應(yīng)該沒有禁止標(biāo)示墻體厚度190的規(guī)定（初次出圖就需調(diào)整并不做宣揚(yáng)，否則總包會(huì)糾纏開發(fā)商做得太絕了）。
招采
控股在完善集采范圍，除地方性特征較明顯的的材料與供貨商，沒有特殊理由都會(huì)要求走集采。集采確實(shí)有明顯的價(jià)格與成本優(yōu)勢(shì)，而且控股肯定對(duì)供貨商還會(huì)有供應(yīng)鏈融資（非標(biāo)融資）的要求。
文章摘抄自《我在中梁的500天》一書
版權(quán)歸原作者，文章僅供學(xué)習(xí)交流，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系。
